UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI ASTUU VOIMAAN 1.7.2010
Hallituksen tulee esittää
yhtiökokouksessa
kirjallinen korjausselvitys
Taloyhtiöiden hallitusten on jatkossa esitettävä jokaisessa
varsinaisessa yhtiökokouksessa näkemyksensä yhtiön korjaus-
tarpeista viidelle vuodelle eteenpäin. Selvityksen tulee olla kirjallinen. Näin osakkaat saavat nykyistä paremmin etukäteen tietoa
toimista, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen ja
yhtiövastikkeeseen. Korjausselvitys esitetään yhtiökokouksessa, missä asiasta keskustellaan. Korjauspäätökset tehdään aina erikseen.
Selvityksen perusteella osakkaat saavat käsityksen lähivuosien korjauksista ja yhtiö voi pohtia korjaushankkeiden rahoitustapoja.
Selvityksen perusteella yhtiökokous voi tehdä päätöksiä tarvittavien kuntotutkimusten tekemisestä tai päättää yhtiötä sitovammasta korjausohjelmasta tai pitkän tähtäimen suunnitelmasta. Laki ohjaa taloyhtiöt pitkäjänteiseen kiinteistönpitoon. Tarvittaessa teetetään ulkopuolinen asiantuntijaselvitys tai kuntoarvio. Mikäli yhtiön hallinnossa on rakennusalan tuntemusta, voidaan selvitys tehdä ilman ulkopuolista apua. Mikäli yhtiössä on jo kuntoarvio, voidaan harkita kuntoarvion päivittämistä.
Ensimmäisen kerran korjaustarveselvitys tulee esittää 1.7.2010 jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Kiinteistöliitto suosittaa, että taloyhtiöt pohtivat jo kevään 2010 yhtiökokouksissa miten omassa yhtiössä korjaustarveselvitys tehdään ja yhtiöt huomioivat budjetissa mahdollisen rahoitustarpeen. Hallituksen vuosittainen korjaustarve-
selvitys liitetään isännöitsijäntodistukseen. Tällä tavoin myös ostaja saa tiedon korjaustarpeista.
Hallituksen tulee esittää kirjallinen
selvitys suoritetuista korjauksista
Eduskuntakäsittelyn aikana on uutena lakiin tullut yhtiön hallitukselle velvoite esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys myös yhtiössä suoritetuista huomattavista korjauksista ja niiden tekoajat. Näin osakkaat voivat paremmin seurata yhtiön rakennusten kunnossapitoa. Käytännössä selvitys on helppo tehdä kun siihen tulee samat tiedot kuin isännöitsijäntodistus sisältää tai toimintakertomuksessa normaalisti esitetään.
Yhtiökokouksen pitoaika:
laki menee yhtiöjärjestyksen edelle
Laki muuttaa myös varsinaisen yhtiökokouksen pitämistä koskevia määräaikoja.
Suuressa osassa yhtiöitä varsinaiset yhtiökokoukset pidetään nykyisin maalis-huhtikuussa. Uuden lain mukaan yhtiökokous on pidettävä vuosittain kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiöjärjestyksen määräyksellä ei voida tästä poiketa.
Yhtiökokouksen koolle-
kutsumisaika pitenee
Asunto-osakeyhtiölaki muuttaa taloyhtiöiden yhtiökokouksen koolle-
kutsumista ja kokouksen pitoaikaa koskevia säännöksiä merkittä-
västi. Suurin muutos on se, että uuden lain mukaan yhtiökokous-
kutsut on lähetettävä vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta nykyisen viikon sijaan. Aikaisintaan kutsut voi lähettää kaksi kuukautta ennen kokousta.
Uusi laki velvoittaa taloyhtiön myös pitämään tiettyjä asiakirjoja nähtävänä kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta. Tämä koskee myös ylimääräisiä yhtiökokouksia. Tällaisia asiakirjoja ovat muun muassa yhtiön tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus.
Hissin jälkiasennuksen kustannusten
jako uudella tavalla
Hissien rakentaminen jälkikäteen vanhoihin kerrostaloihin maksetaan uuden asunto-osakeyhtiölain aikana toisin kuin tällä hetkellä. Nykyään hissien rakentamiskustannukset jaetaan pää-
sääntöisesti vastikeperusteisesti kuten muutkin taloyhtiöiden kustannukset. Uudessa laissa kustannukset jaetaan sillä perusteella kuinka hissin arvioidaan vaikuttavan kunkin huoneiston arvoon. Kustannukset jyvitetään alhaalta ylöspäin siten, että ylemmät kerrokset maksavat hissistä enemmän kuin alemmat kerrokset.
Vastuunjako muuttuu yhtiössä:
wc-laite kokonaan yhtiön vastuulle
Uuden lain myötä yhtiön kunnossapitovastuu laajenee nykyisestä. Jatkossa yhtiön ns. perusjärjestelmät kuten wc-istuimet vesilaitteis-
toineen, erilaiset lämmitysjärjestelmät kuten huoneiston sähkö-
patterit, kuuluvat vastaisuudessa yhtiölle. Perusjärjestelmään kuuluvat hanat kuuluvat vastaavalla tavalla kuin nykyisinkin yhtiön vastuulle, koska niillä on välitön vaikutus yhtiön vedenkulutuksen kannalta.
Nykyään esimerkiksi lämminvesivaraajan sähkövastukset kuuluvat osakkaan vastuulle ja muutoin varaaja kuuluu yhtiön vastuulle. Uudessa laissa laite kuuluu kokonaisuudessaan yhtiön vastuulle. Osakas vastaa kuten nykyisinkin huoneiston sisäpuolisista osista kuten pinnoitteista ja laitteista kuten kiukaasta ja liedestä. Myös tiskialtaat, lavuaarit ja suihkualtaat kuuluvat osakkaan vastuulle.
Osakkaiden remontti-
ilmoitukset kirjallisesti
Osakkaan on uuden lain mukaan ilmoitettava taloyhtiölle huoneisto-
remonteistaan etukäteen kirjallisesti. Ilmoitus on tehtävä sellaisista remonteista, jotka voivat vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen osiin.
Ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävät lähinnä maalaus- ja tapetointityöt. Taloyhtiölle pitää ilmoittaa kylpyhuoneremonteista, koska niiden tekeminen vaikuttaa yleensä taloyhtiön vastuulla oleviin rakennusosiin kuten vedeneristeisiin ja putkistoihin.
Kerrostalossa myös olohuoneen muovimaton vaihtamisesta parketiksi on ilmoitettava.
Muutostöistä ja remonteista pitää tehdä kirjallinen ilmoitus ennen töiden aloittamista. Taloyhtiön tulisi käsitellä ilmoitus viipymättä.
Taloyhtiö voi antaa luvan, asettaa ehtoja tai kieltää koko muutostyön
Taloyhtiön on perusteltava kielteinen kanta. Taloyhtiöllä on oikeus valvoa osakkaan remonttia ja periä valvonnasta aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset. Taloyhtiön on säilytettävä saamansa remontti-ilmoitukset ja pidettävä niistä luetteloa. Näin syntyy arkisto, josta voidaan koska tahansa tarkistaa, kuka minkin muutostyön on tehnyt. Kyseiset tiedot ilmenevät myös isännöitsijän-
todistuksesta. Tällä tavoin voidaan paremmin selvittää kenellä on vastuu virheellisestä remontista.
Virheellisen remontin tekijä
voidaan helpommin selvittää
Uudessa laissa säännellään myös osakkaan kunnossapito- ja muutostöihin liittyvästä vahingonkorvausvastuusta. Nykyään vahingonkorvausvastuu määräytyy lähinnä vahingonkorvauslain perusteella. Jatkossa esimerkiksi kosteusvaurion sattuessa vastuut selvitetään asunto-osakeyhtiölaista, kuka korjaa ja korvaa.
Tällä hetkellä tilanne on ongelmallinen ja vahingon maksajiksi joutuvat muutkin osakkaat, koska vahingon aiheuttajaa on vaikea selvittää ja huolimattomuusvirheitä on vaikeaa näyttää toteen. Uuden lain aikana remontti-ilmoitukset tulee tehdä kirjallisesti ja niistä pidetään yhtiössä huoneistokohtaista luetteloa.
Huoneistoremontti tulee suunnitella, toteuttaa ja valvoa hyvän rakennustavan mukaisesti. Huolellisesti toimien voi välttää vahingon-
korvausvastuun ja yleensä myös vahingot.
Asukkaiden määrä
pitää ilmoittaa
Niissä taloyhtiöissä, joissa vesimaksu perustuu huoneistossa asuvien asukkaiden lukumäärään, osakkaiden on uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan ilmoitettava taloyhtiölle huoneistoissa asuvien ja sitä käyttävien henkilöiden määrä. Tällä pyritään helpot-
tamaan vesimaksujen perimistä, kun asukkaat eivät ole velvoitettuja tekemään muuttoilmoituksia taloyhtiöön vaan väestörekisteriin.
Uudessa laissa on huomioitu myös se, että vuokranantaja ei
välttämättä voi tietää huoneistossa kulloinkin asuvien henkilöiden määrää. Tämä johtuu siitä, että vuokralaisella on oikeus ottaa kanssaan asumaan perheenjäsenensä tai alivuokralainen eikä vuokranantaja saa asiasta tietoa.
Vesimaksumääräys yhtiöjärjestykseen
enemmistöllä, jos yhtiössä on mittarit
Uutta on myös se, että taloyhtiön yhtiökokouksen enemmistö voi muuttaa yhtiöjärjestystä siten, että veden kulutuksesta perittävä vastike määräytyy huoneistokohtaisen kulutuksen mukaan Päätös voidaan tehdä kun huoneistossa on vesimittarit tai ne päätetään asentaa.
Tarkoituksena on helpottaa siirtymistä veden todellisen kulutukseen perustuvaan kustannusten jakoon. Veden huoneistokohtainen laskutus ja mittaus vähentävät selvitysten mukaan veden kokonais-
kulutusta.
Huoneistossa asuvien henkilöiden määrään perustuva vesimaksu voidaan lisätä edelleenkin yhtiöjärjestykseen vain kahden kolmas-
osan (2/3) enemmistöllä.
Laajakaistan voi hankkia
enemmistöpäätöksellä
Yhtiökokous voi uuden asunto-osakeyhtiölain aikana enemmistöllä päättää, että laajakaistaoperaattorin palvelu maksetaan yhtiö-
vastikkeella. Laajakaistaa pidetään lain mukaan tavanomaisesti yhteishankintaan kuuluvana palveluna.
Yhtiökokous voi myös päättää muuttaa yhtiöjärjestystä 2/3 määrä-
enemmistöllä siten, että operaattoripalvelun kustannukset peritään osakkailta huoneistokohtaisesti.
Maallikkotilintarkastajasta
tulee toiminnantarkastaja
Uuden lain mukaan alle 30 huoneiston taloyhtiöiden on valittava toiminnantarkastaja ellei yhtiössä ole tilintarkastajaa. Näin laki turvaa myös pienten taloyhtiöiden osakkeenomistajien edut. Toiminnan-
tarkastus on jatkoa nykyiselle maallikkotarkastukselle.
Taloyhtiön pitää muuttaa yhtiöjärjestystään, jos se haluaa luopua toiminnantarkastuksesta. Vaikka toiminnantarkastajasta ja tilin-
tarkastajasta olisi luovuttu, yhtiökokous voi aina päättää valita enemmistöllä toiminnantarkastajan tai tilintarkastajan tai kymmenes-
osan vähemmistö voi sitä yhtiökokouksessa vaatia.
Kun yhtiössä tilikauden aikana joku seuraa hallinnon toimintaa, vältytään turhilta epäilyiltä. Talossa asuvilla henkilöillä on ulkopuolista tilintarkastajaa paremmin mahdollisuus todentaa esimerkiksi, että tietyt korjaustyöt tai hankinnat on tehty.
Kun yhtiössä on 30 huoneistoa tai enemmän, tulee sillä olla KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Myös suurissa yhtiöissä voi olla järkevää valita toiminnantarkastaja ammattitilintarkastajan rinnalle.